こちら賃貸トラブル110番──敷金・退去費用・家賃値上げ対策、全公開です！

「え、こんなに取られるの？」 退去時の立ち会いで突然、10万円や20万円の請求を受けた―― そんな相談が全国の消費生活センターに相次いで寄せられています。

• ワンルームの壁紙全面張り替え: 追加請求3万円＋敷金全没収
• フローリング1ヶ所のキズで全面交換: 15万円以上
• 退去クリーニング代: 相場の倍額を“当たり前”のように請求

これらは珍しい話ではありません。国民生活センターに寄せられる相談件数だけでも年間1万件を超えるのです。 さらに、泣き寝入りする人を含めると、相当数の方が賃貸退去時に不愉快な思いや過剰な費用負担を求められている状況です。

引用元：独立行政法人　国民生活センター

さらに問題なのは、「敷金が一切戻ってこない」ケースの多さ。 不動産適正取引推進機構（RETIO）は次のように述べています

「原状回復費用は請求されずに、実際には敷金が返還されない形で支払わせるケースが多いようです。」

──RETIO公式Q&A（Q9）より

ではなぜ不動産の退去費用を「ぼったくる」ケースが多発しているのかについてですが、不動産業界の「業界構造」にあり、オーナーや管理会社にとって、退去費用は利益源となっているからです。

特に管理会社の利益率は家賃の5％程度と言われており儲けが少ないため、退去時には入居者から余計に取れば「手間を金に変えられる」ので、立ち合い業者まで外注してキックバックや水増し請求をすることもあるようです。

これは中小零細業者に限ったことではなく、大手の○○建託とか××パレスとかでも横行しているのが事実なので、知名度の高さから、CMの爽やかさから油断することがないよう気を引きしめてくださいね。

でも安心これらのトラブルは知識と準備があれば、防げるものばかりですのでご安心を！。

この記事では、実際の事例に基づいて

✅ 実は火災保険は不動産会社指定のものでなくてもOKなんです！
✅ 敷金精算で損をしないための退去時の交渉術があるんです！
✅ 家賃値上げの案内が届いた時の対処方法

などなど、賃貸契約を結んだ後でも安心できるトラブル対応についてまとめてます。

「もう契約しちゃったし…」と思った皆さん、大丈夫です、今からでも間に合います。

“知らなかった”を後悔しないために、この記事を最後まで読んでください。

なお人気YouTubeチャンネル「両学長 リベラルアーツ大学」でも、「退去費用は火災保険を使えばほぼゼロにできる」と明言されています。

この有料級の動画の再生回数がたったの73万回とは勿体なさすぎです。

実際に、敷金30万円預けて1円も返ってこなかったという相談もあるなど、“知っていれば防げた損失”は驚くほど多いのです、自分には関係ないと思った方こそ、どうぞ最後までご覧くださいね。

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本来、消費者トラブルの相談窓口は「188番（いやや！）消費者ホットライン」ですが、
本記事では読者の駆け込み先としての意味合いで“賃貸トラブル110番”と表現しています。

🔥火災保険は“強制”じゃない？加入後でも見直せる

火災保険は、私たち、借主が自由に選べるものです（宅建業法に明記）。

「こちらで指定の火災保険にご加入ください」と不動産会社から言われると、断るのが難しいと思ってしまいますよね。 しかし、借主が火災保険を自由に選べる権利は、法律（宅建業法）で明確に認められています。

• 宅建業法 第47条の2 宅建業者は、借主に対し、保険契約の締結を強制してはならない。

たとえ不動産会社が自社提携の保険をすすめてきても、「自分で選びたい」と意思を伝えるだけでOKなんですよ。

賃貸契約書に保険の指定がない限りは「保険の途中解約も可能」なので、通常、火災保険は１LDK で年間3,000円～4,000円くらいが良心的な保険の相場、とこちらの動画では紹介されていますよ。 すでに加入した保険が割高だと気になるのであれば、途中解約を検討してみる価値はありますよね。

なお保険の解約は、解約手続きは電話1本で済むケースがほとんどです！

保険を見直す際の注意点 自前で保険を加入し直す場合、不動産会社に対して以下を確認しましょう：

1. 必要な補償内容（例: 借家人賠償責任）が含まれているか
2. 保険証券のコピーを提出すること

これらを満たしていれば、不動産会社はほとんどの場合受け入れてくれるはずです。

💴 家賃の値上げは“合意がなければNG”——更新時もあわてない交渉術

賃貸契約の更新タイミングで「次回から家賃を上げます」と通知されるケースは少なくありません。
でも、そこで何も言わずにサインしてしまうのは要注意です。

✅ 家賃値上げは「借主の合意」がなければ成立しない

民法612条および借地借家法の定めにより、家賃の増額には貸主と借主の合意が必要です。

更新の際に、

• 「この条件での更新には応じません」
• 「従前の家賃で継続を希望します」

と明言すれば、法定更新として旧条件のまま契約継続が可能です。

日本では賃貸契約においては「借主」の権利の方が強いんですよ！ご存知でしたか？

✍️ サインしてはいけない更新契約書、こんなパターンに注意

管理会社から送られてくる更新書類には、家賃値上げや意味不明な条項がこっそり混ざっていることも。

「サインしないと退去になる」と不安になるかもしれませんが、
実際には、合意がなければそのまま継続できる（法定更新）のが原則です。

🧭 借主ができる3つの対処法（テンプレ付き）

1. 更新書類にサインせず、旧家賃のまま継続する意思表示をする

　例：「旧条件での継続を希望いたします。値上げには応じかねます。」

2. 理由の提示を求める（相場、改修、税金の上昇など）

　例：「値上げの根拠となる資料をご提示ください」

3. 不当な場合は消費生活センターへ相談（188）

　法的に支払い義務のない値上げを押しつけられることは、消費者契約法違反の可能性もあります。

⚠️ よくある誤解：「値上げに応じないと退去になる？」

家主側が「値上げに応じないなら出ていってください」と言うこともありますが、
それは正当な事由がなければ認められない退去要請です。

家賃交渉がまとまらなかっただけで退去を求めるのは、法的に非常にハードルが高い行為なんです。

📌 まとめ：値上げ通知＝“交渉のスタート”にすぎない

「家賃を上げます」という一言に従う義務は、借主にはありません。
大切なのは、“合意がなければ値上げは成立しない”という原則を知っておくこと。

わからないとき、不安なときは、188（消費生活センター）へすぐ相談しましょう。
一人で抱え込まず、知識と相談先で“あなたの住まいとお金”を守ってください。

本来、消費者トラブルの相談窓口は「188番（いやや！）消費者ホットライン」ですが、
本記事では読者の駆け込み先としての意味合いで“賃貸トラブル110番”と表現しています。

📝トラブルを防ぐ第一歩！「解約通知書」で退去交渉の主導権を握る

退去時に「後から請求で揉める」「サインを強要される」といったトラブルの多くは、
解約通知の時点で借主が主導権を取れていないことが原因です。

ここでは、退去をスムーズかつ有利に進めるための「解約通知書」の作成・送付方法を解説します。

🔸書式は自由。管理会社の用紙を使う必要はありません

不動産会社や管理会社から「うちの解約予告用紙を使ってください」と言われることがありますが、
解約通知書は法律上、任意の書式で問題ありません。

文面がはっきりしていれば、自作の文書やメール通知でも有効です。

「解約通知書を自分で作るの？面倒くさいなぁ」と思った皆さん、この方法をおすすめする理由がチャンとあるんですよ！

実は不動産会社や管理会社から送られてくる「解約通知書のテンプレート」には、退去費用や前払い義務など借主にとって不利な文言が含まれていることがあります。

だからこそ、余計なことが書かれていない通知書を自分で作ったほうが安心なんです。

🔸解約通知書を自分で用意して、郵送するのが安心・安全です！

退去通知は、口頭やLINEで済ませず、必ず記録が残る手段を選びましょう。次の文面を参考に必要事項を入力して、「Wordで出力して、配達記録付きで郵送する」とより確実ですよ！

【物件情報】

物件名（または住所）：〇〇マンション 101号室
契約者氏名：〇〇〇〇（借主）
連絡先電話番号：090-xxxx-xxxx
メールアドレス：〇〇〇〇@example.com

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【解約希望日】

〇年〇月〇日（退去および鍵返却予定日）

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【連絡事項】
・今後のご連絡はすべてメールにてお願いいたします。
・退去立会いは行いません。鍵は退去日に郵送または指定方法で返却いたします。
・原状回復費用が発生する場合は、国土交通省のガイドラインに基づき、
　内容・根拠・減価償却の明細を添えた請求書を書面にてご提示ください。
・本契約における特約条項のうち、借主の不利益となる内容がある場合は、
　消費者契約法に基づき確認させていただきます。

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以上、ご確認のほど、よろしくお願い申し上げます。

〇〇年〇月〇日
（署名）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

💡 ワンポイントアドバイス：

• 書面で出すと、「言った／言わない」トラブルを未然に防げます。
• 内容は適宜、退去条件や管理会社の連絡方法に合わせてアレンジ可能です。

• メール（送信履歴を残す）
• 書留郵便・配達記録（送達の証拠を残す）

「通知が届いていない」と主張されることを防ぐためです。

💰敷金が返ってこない!? 退去費用トラブルの回避法

「原状回復」は“経年劣化”は請求できない

退去時に「部屋を元通りにして返してください」と言われる“原状回復”。「新品にしろという要求は誤り」
でもその“元通り”の意味、誤解していませんか？

✅【重要】原状回復＝入居当時の状態に戻すことではありません。

国土交通省が「赤字でガイドラインに明記」しているように、原状回復とはあくまで借主の「故意・過失・通常使用を超える損耗」に限って負担するものです。

悪徳業者では「新品にしろという要求」をするところもあるそうですが、これは「誤り」です！

たとえば以下のように区別されます：

状態	借主の責任	理由
日焼けによるクロスの変色	❌ なし	経年劣化として自然な変化
冷蔵庫の背面クロスの黒ずみ	❌ なし	家具配置による通常損耗
飲み物をこぼして染みができた	✅ あり	過失による汚損
タバコのヤニによる壁の変色	✅ あり	故意に近い使用での汚損
ペットによる傷・臭い	✅ あり	通常使用の範囲を超えている
小さな画びょうの穴	❌ なし	通常の居住で想定される使用
大きな釘・ネジによる壁破損	✅ あり	通常使用を超える破損

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

入居年数が長ければ長いほど、自然な消耗は増えますが、これは家賃に含まれると考えられます。
つまり、住んでいた年数も“責任の範囲”を判断する重要な要素です。また入居者の故意・過失により生じたものに対する費用負担は「耐用年数に基づいた残存価格」で計算することが原則です。

✍️ ワンポイント解説：クロスの価値は“6年でゼロ”が原則

賃貸退去時に「クロス（壁紙）を破ったから新品交換で〇万円」と請求されることがありますが、
必ずしもその金額すべてを負担する必要はありません。

というのも、国土交通省のガイドラインでは、クロスの耐用年数は6年とされており、
それを過ぎた場合、クロスの残存価値は“ゼロ”と見なされるためです。

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📉 減価償却のイメージ

• 6年住んでいた場合：価値は原則ゼロ → 請求されても支払う義務は基本的にない
• 3年住んでいた場合：価値は50%残 → 仮に張替え10万円なら、負担は最大5万円

このように、借主の過失があっても、新品価格まるごとを負担する必要はありません。
「経年劣化の考慮（減価償却）」は、退去費用交渉において非常に重要な視点です。

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💡 注意点：

• この考え方はあくまで「原則」であり、すべての請求がゼロになるとは限りません。
• 故意や重過失が明確な場合や、実際に修繕が行われた場合には、一部負担を求められることもあります。

これは「減価償却」という考え方で、新品価格を丸ごと請求されないのが原則です。
※床や設備の耐用年数も決まっていますが、この記事では混乱を避けるためクロスの事例に絞ってご紹介しています。

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国交省のガイドラインが交渉の武器に

退去費用の請求で「なんとなく高いな」と感じたら、「メール又は書面」で迷わず聞きましょう。

「国交省のガイドラインでは、経年劣化や通常損耗の費用は借主の負担にならないとあります。
こちらの請求内容は、ガイドラインと照らしてどうなりますか？
書面で内訳を提示してください。」

この一言があるだけで、相手は慎重になります。
「あ、この人は知識があって記録も取るタイプだな」と伝わるだけで、請求のトーンが変わることも珍しくありません。

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敷金精算は「鍵の返却時に確認」＋「1カ月以内に連絡がなければ催促」

敷金の返金が遅い――そんなトラブルも少なくありません。
実は退去時に鍵を返すタイミングが、精算スタートの合図です。

鍵返却時に、次のように確認しておきましょう：

「敷金の精算はいつ頃になりますか？」
「精算書は郵送ですか？それともメールでも大丈夫ですか？」

この一言で、業者に“期日を意識させる”効果があります。

📌 もし1カ月以上経っても連絡がなければ、メールや電話で催促しましょう。
「○月○日に退去しましたが、敷金精算の件はいかがでしょうか？」と丁寧に伝えればOKです。

※法的な期限はありませんが、**国交省の指針では「1カ月以内での精算が望ましい」**とされています。

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退去立会いは“義務ではありません”──むしろ断らないと危険な目にあうかも！

退去時に不動産会社から「立会い日を調整させてください」と当然のように言われることがありますが、
実は“退去立会い”は法律上の義務ではありません。

❌ よくある誤解

• 「立会いに来なかったら退去が完了しない」
• 「立会いしないと家賃が翌月も発生する」
• 「サインしなかったら違約になる」

➡️ すべて 誤り、または違法な脅し に該当する可能性があります。

✅ 正しい退去の成立要件は？

• 書面またはメールでの解約通知（退去意思の表明）
• 鍵の返却（郵送でもOK）

この2点で、契約上の退去は法的に完了します。
立会いはオプションに過ぎません。

⚠️ 立会いに出ると起こりやすいトラブル

• その場で高額な修繕費の見積書を提示される
• 「今すぐサインしてください」と強要される
• 金額を曖昧にされたまま「とりあえず署名」させられる
• 女性一人で参加し、強引な言動に恐怖を感じるケースも

💡 解決策：通知書に「立会いは行いません」と明記

事前に解約通知書に次の一文を加えておくと安心です：

「退去にあたっての立会いは行いません。鍵は退去日までに郵送で返却いたします。」

これにより、後から立会いを求められても丁寧に断れます。
まともな業者であれば“はい、わかりました”で終わります。

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🔐 ポイント：立会いしなければ「サイン強要」リスクはゼロ

立会いに応じなければ、
「書面にサインを迫られる」
「その場で即決させられる」
といった一番危険な場面を、最初から回避できます。

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退去時にこそ、“記録に残るやりとり”を徹底することが最も安全。
電話や対面ではなく、必ずメールと郵送で対応しましょう。

✋退去時、こんな請求は断ってもいい

退去のタイミングで突然、思いもよらぬ費用を請求されることがあります。
ですがその中には、法的根拠に乏しい“なんとなく請求”も少なくありません。

その対策についてまずご紹介させて頂きますね。

🧾 退去後のトラブルは“写真で防げる”——今や証拠は借主の武器

退去立会いを行わない場合でも、室内の写真をしっかり残すことは“もはや必須”です。
家具をすべて運び出したあと、部屋が空になったタイミングで、くまなく記録を残しましょう。

📸 撮影のポイント（最低限ここは押さえて！）

• 室内全体の俯瞰写真（玄関、リビング、寝室、水回りなど）
• フローリングやクロスのアップ写真（傷・変色の有無がわかる角度で）
• 設備（キッチン、洗面台、エアコンなど）の状態記録
• 照明あり／なしで2パターン（自然光で傷や汚れの誇張を防止）

✅ ワンポイント：日中の自然光で撮影しましょう
夕方や照明の色によって“日焼け”のように見えるケースもあるため、
光の角度や時間帯にも注意が必要です。

🛡 なぜここまでやる必要があるの？

悪質な業者の中には――

• 退去後に自分で傷をつけて写真を送ってくる
• 夕方撮影で「クロスが日焼けしている」と見せかける
• 実際には劣化していない設備を「使用感がひどい」として請求してくる

という信じがたい手口を使う業者もいます。

だからこそ、写真こそが唯一の証拠です。
請求書が届いてから慌てるのではなく、請求される前に“反証の準備”をしておきましょう。

以下のようなケースでは、支払いを即決せず、まずは「説明を求める」ことが重要です。

では実際にある「思いもよらない請求」について紹介させて頂きます。

① クリーニング代が一律請求される

「ワンルームでも3LDKでも“3万円一律”っておかしくない？」

「退去時は一律でクリーニング代をもらってます」──これはよくあるパターン。
しかし、**借主が汚した証拠がなければ“クリーニング代＝大家負担”**というのが基本です。

📌【判断ポイント】

• 契約書に「特約」として明記されているか？
• その金額が合理的かどうか（相場との比較）

📣【伝え方例】

「通常使用による汚れであれば、国交省ガイドラインでは貸主負担とあります。
内訳と根拠を明示してください。」

② フローリングの“1か所の傷”で全交換を請求される

「イスの脚でちょっと擦れただけなのに…『全面張り替え』って？」

📌【判断ポイント】

• 傷の範囲と、交換範囲が妥当か？→一部の破損に対し「全面張り替え」は不当、面積・単位で区切る
• 修理では対応できない合理的理由があるか？

📣【伝え方例】

「部分補修で済む損傷ではないのですか？
全面張り替えが必要な理由を、工事見積書などでご説明いただけますか？」

③「特約」で何でも請求される（←要注意！）

「契約書に“退去時は畳を新品に交換”って書いてあるんですけど…？」

特約があると原則有効ですが、消費者契約法で“借主に一方的に不利な内容”は無効とされるケースもあります。

📌【判断ポイント】

• 借主に不利益すぎる特約ではないか？
• 「事前説明された記録」が残っているか？

＜重要＞特約に「書いてあるから有効」ではなく、
1) 金額の明示　→「金額が不明の特約は無効になりうる」
2) 内容の認識
3) 記名押印がなければ無効の可能性あり

📣【伝え方例】

「この特約について事前に説明を受けた記憶がないのですが、説明記録は残っていますか？
一方的に借主に不利な契約内容は、消費者契約法の観点で無効とされる可能性があります。」

④ 領収書・明細書を出してくれない

「合計6万円です、とだけ言われたけど…内訳がない！」

📌【対処法】

• 「明細書をください」と要求。それでも出ない場合は支払い保留も選択肢ですよ！

📣【伝え方例】

「支払う・支払わないを判断する前に、まず明細書を提示してください。
法的根拠と金額の妥当性を確認したいです。」

✅ 火災保険でカバーされる費用もある

請求内容が「自分の不注意で傷つけた・汚したもの」の場合、火災保険の補償対象になっていることがあります。

📌 チェックポイント：

• 借家人賠償責任補償（借家賠）：部屋に損害を与えたときの賠償を補償
• 個人賠償責任補償：水漏れなど他人に損害を与えた場合の補償

📣【確認方法】

• 請求書や見積書を受け取った段階で火災保険会社に連絡
• 「保険でカバーされるならそれで対応したい」と相談する

＜重要＞　借家人賠償・不測突発事故で“過失の修理費も保険でOK”、しかも…

使っても保険料は上がらない

※但し退去後は使えないことに注意！

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保険によって「1万円未満は自己負担」「一面のみ補償」といった制限がありますので、補償内容はご確認を！

⚠️ まだこんな業者が!? 悪質な対応例と“撃退トーク集”

退去時にありがちな悪質な業者の発言や脅し文句に対して、
どのように返すべきかを実例ベースで対処法つきでまとめました。

🧠 基本スタンス：怖がらず、記録に残し、冷静に“詰める”

• 会話は録音 or メールで残す
• 感情的にならず、「事実」と「権利」で返す
• それでもダメなら消費生活センター（188）へ即相談

🧨 実例①「立会いを拒否するなら退去できません！」

→完全な嘘ですよ、これ。退去は『通知＋鍵返却』で法的に完了します。

📣 撃退トーク例：
「退去は契約解除通知と鍵の返却で完了すると認識しています。立会いは法的義務ではありません。ガイドラインもご確認ください。」

🧨 実例②「鍵交換代・クリーニング代は事前に全額支払ってください」

→請求の根拠がなければ支払う必要なし。事前強制は違法の可能性も。

📣 撃退トーク例：
「契約書に明記があっても、消費者契約法に照らして不当条項であれば無効になる可能性があります。明細と根拠をメールでお願いします。」

🧨 実例③「退去費用を支払わないと今後部屋を借りられなくなりますよ」

→脅し文句。そんな仕組みはありません。むしろ“その業者とは二度と関わらなくて済む”だけ。

📣 撃退トーク例：
「契約義務を超える支払いを拒否しても、法的に不利益はありません。次の物件探しは別の不動産会社に依頼しますのでご心配なく。」

🧨 実例④「特約に書いてあるので一切異議は認めません」

→“書いてある”だけでは無効。以下の3条件が揃わなければ特約として無効になることも。

• ① 具体的な金額が明記されている
• ② 借主が内容を認識している
• ③ 記名押印がある

📣 撃退トーク例：
「その特約は消費者契約法上の不当条項に該当する恐れがあります。弁護士に確認の上、ご返答いたします。」

🧨 実例⑤「サインをもらわないと帰れません」

→脅し・強要にあたる可能性あり。録音・録画で対応を。

📣 撃退トーク例：
「帰宅を妨害される理由は何ですか？録音していますので、不当な拘束行為については警察と専門家に相談します。」

🧨 実例⑥「ガイドラインには法的拘束力がありません」

→形式上は“ガイドライン”ですが、実際は裁判でもこれを基準に判断されます。最高裁も踏襲。

📣 撃退トーク例：
「ガイドラインは裁判実務でも遵守されるものであり、最高裁の判断でも重視されています。常識的な範囲で対応願います。」

🧨 実例⑦「勝手に部屋に入って荷物を出しますよ？」

→完全な違法行為。犯罪です。

📣 撃退トーク例：
「それは不法侵入および窃盗行為に該当します。即時に弁護士および警察に通報させていただきます。」

🔚 まとめ：おかしいと思ったら即「188（消費生活センター）」へ

これらの発言が出た時点で、その業者は信用できません。
“正常な相手ではない”と割り切って対応するのが正解です。

必要に応じて、**専門家・弁護士・消費生活センター（188）**に相談すれば、
一人でも法的にしっかり対抗できます。

最後に：あなたのお金と生活を守るのは、“あなた自身の一声”です

「みんなそうしてるから」
「契約書にそう書いてあるから」

そんな“あきらめの思考”こそが、損をする最大の原因です。

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退去トラブルの中には、敷金が全額返ってこないケースや、クリーニング・修繕名目で10万円単位の請求をされるケースも少なくありません。

実際に、不動産適正取引推進機構（RETIO）もこう述べています：

「原状回復費用を請求されることもありますが、実際には敷金が返還されないというケースの方が多いようです。」
──RETIO公式Q&A（Q9）より

つまり、「何もされなかった＝トラブルがなかった」とは限らない。
気づかないうちに、当然戻るべきお金を失っている可能性があるのです。

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だからこそ、今こそ意識してほしいのは次の4つ：

✅ 疑問を持つ
✅ 確認する
✅ 書面で出してもらう
✅ 必要なら第三者に相談する

これらはクレーマーではなく、健全な借主として当然の防衛行動です。

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🔑 たった一言で、未来は変えられる

「保険会社に確認するので書面でお願いします」
「明細をいただけますか？」
「この請求はガイドラインに沿っていますか？」
「188に確認してからご連絡しますね」

そう言える人が、ぼったくられない人です。
そして、敷金を“正当に取り戻せる人”です。

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この記事が、あなたの「自分を守る力」を育てるきっかけになれば嬉しいです。
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知っている人が増えれば、悪質な請求は確実に減っていきます。